據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)商成本費組成中，稅款成本費僅次土地價格和建安成本，位居第三大成本費。在預征環(huán)節(jié)，各類稅賦已達銷售總額的8%～12%；新項目完畢開展結算，則廣泛達到15%～25%，一線城市會超過25%左右。怎樣減少稅賦，而且操縱相對的風險性？這必須房地產(chǎn)開發(fā)商在稅務籌劃上多狠下功夫。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，傳統(tǒng)式的稅務籌劃集中化在土增上，土增籌備的整體構思是，減少增值額從而減少增值率，以超過少繳乃至不繳土增的目地。土增的籌備方式關鍵有下列幾類：

（1）、運用零界點 依照民法要求，經(jīng)營者修建一般規(guī)范住房售賣，增值額未超出扣減新項目額度的20%時，免稅土增。從稅收籌劃的視角考慮到，公司可挑選適度的開發(fā)設計計劃方案，防止因增值率稍高于起征點而導致稅賦的提升。 因為土增可用四J 超率累進稅率，當增值率超出50%、100%、200%時，就會可用更高的征收率。公司能夠運用土增的零界點開展籌備，防止出現(xiàn)可用更高一J 征收率的狀況。

（2）、收益分散化 針對包括室內(nèi)裝修和有關機器設備的房子，能夠考慮到將合同書分2次簽署。更先和消費者簽署毛壞房買賣合同，接著和消費者簽署安裝設備及其房屋裝修合同。歷經(jīng)那樣解決，房地產(chǎn)開發(fā)商僅就毛壞房買賣合同交納土增，進而超過避稅的目地。

（3）、挑選適度的貸款利息扣減方式 房地產(chǎn)開發(fā)商貸款利率扣減的額度分成二種狀況，一種是在銀行業(yè)類似逾期貸款利率的程度內(nèi)按實扣減，另一種是按民法要求的房地產(chǎn)業(yè)項目成本的10%之內(nèi)扣減。這二種扣減方法為公司開展稅務籌劃出示了室內(nèi)空間，公司可依據(jù)本身具體情況，挑選較高的一種開展扣減。

（4）、代收費用劃入樓價 許多房產(chǎn)開發(fā)公司在市場銷售開發(fā)設計商品時，會替代有關企業(yè)或單位扣除一些價外費用，例如煤氣管道初裝費、有線數(shù)字電視初裝費、物業(yè)費及其一部分ZF 部門股票基金等。這種花費一般先由房地產(chǎn)開發(fā)商扣除，后由房地產(chǎn)開發(fā)商按照規(guī)定轉(zhuǎn)交到授權委托企業(yè)，有的房地產(chǎn)開發(fā)商還會因而然而有盈余。針對代收費用有二種解決方式，一 種是將代收費用記入樓價中往購方一并扣除；第二種是在樓價以外獨立扣除。是不是將代收費用記入樓價針對測算土增的增值額不容易造成危害，可是會危害房產(chǎn)開發(fā)的固定成本，也就會危害可用的增值率，從而危害土增的稅額。公司運用這一要求能夠開展稅務籌劃，挑選一 種處理過程。

（5）、提升扣減新項目額度 在銷售市場能夠接納的范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠采用適度增加公共基礎設施的資金投入，改進住宅小區(qū)自然環(huán)境，提升室內(nèi)裝修J 別，以提升扣減新項目額度，進而使增值率減少。資金投入的成本費能夠根據(jù)提升市場價獲得賠償，增加公共基礎設施資金投入可以提升商品的競爭能力，擴張銷售市場知名度，可以說是一舉多得。要留意的是提升扣減新項目額度并不等于虛開建安F票虛報成本費，虛開建安F票歸屬于偷逃稅的個人行為。

（6）、花費遷移、增加項目成本 企業(yè)會計制度對房地產(chǎn)開發(fā)商的“期間費用”、“管理費用”和建筑項目的“開發(fā)設計間接費用”并沒有嚴苛的定義。在具體業(yè)務流程中，開發(fā)設計新項目的行政管理學、服務支持、服務保障等也沒法與總公司的業(yè)務流程截然分離，一些花費的稅前列支接近成本費用與開發(fā)設計花費中間。公司在機構組織機構上能夠向開發(fā)設計新項目歪斜，把能劃入開發(fā)設計新項目的工作人員盡可能列入開發(fā)設計新項目定編，把企業(yè)總部和開發(fā)設計新項目混和應用的機器設備劃入開發(fā)設計新項目應用。那樣把本應由成本費用稅前列支的花費記入了開發(fā)設計間接費用，增加的修建固定成本，會產(chǎn)生1.3倍（1+20%+10%）的扣減額度，進而減少增值額和增值率。

（7）、成本計算目標籌備 房產(chǎn)公司在另外開發(fā)設計好幾處房地產(chǎn)業(yè)時，能夠各自結轉(zhuǎn)，還可以合拼結轉(zhuǎn)，二種方法所交納的稅額是不一樣的，這就為公司挑選結轉(zhuǎn)方法出示了稅務籌劃的室內(nèi)空間。一般來講，合拼結轉(zhuǎn)的稅款權益大一些，但也存有各自結轉(zhuǎn)更有益的狀況。具體來講，對同一地址、結構特征同樣的人群開發(fā)設計新項目，假如動工、完工時間貼近，又由同一施工人員工程施工，能夠合拼為一個成本計算目標。對某些經(jīng)營規(guī)模很大、施工期較長的開發(fā)設計新項目，能夠按開發(fā)設計新項目的一定地區(qū)或一部分，區(qū)劃成本計算目標。

（8）、運用合作建房 依照民法要求，針對一方出地，一方出資產(chǎn)，彼此合作建房，完工后按占比分房自購的，暫免征繳土增。房產(chǎn)開發(fā)公司可靈活運用此項現(xiàn)行政策，挑選合作建房的方法開展新項目開發(fā)設計。

（9）、運用代蓋房 代蓋房指房產(chǎn)開發(fā)公司代顧客開展房產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)設計進行后向顧客收替代建收益的個人行為。房地產(chǎn)開發(fā)商假如有代蓋房業(yè)務流程，其收益歸屬于勞務公司收益特性，不歸屬于土增的繳稅范疇。房產(chǎn)開發(fā)公司可運用代蓋房方法緩解稅賦，但前提條件是在開發(fā)設計之初就能明確終端用戶，推行定項開發(fā)設計。

（10）、在合理合法的前提條件下推遲土增結算時段房產(chǎn)公司可適度與負責人財政局溝通交流，盡量推遲土增結算時段，或拆換稅賦相對性偏輕的新項目開展結算；針對能推行以預征代結算的新項目，應積j 爭得以預征代結算。

房地產(chǎn)開發(fā)商要想搞好納稅籌劃，不可以只是考慮到傳統(tǒng)式的籌備方式，由于傳統(tǒng)式方式關鍵集中化在開發(fā)設計公司內(nèi)部開展籌備，籌備的室內(nèi)空間、方式、實際效果都十分比較有限。要搞好籌備就必須將簡易難題復雜，整體構思是拓寬顧客價值，多造“關聯(lián)企業(yè)”，將盈利向上中下游拓寬。房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在外場多打造出好多個“關聯(lián)企業(yè)”，這種關聯(lián)企業(yè)有的將會在稅賦較低的地域，如建立的綠化公司坐落于高新科技科技園，歸屬于國家重中之重幫扶的高新企業(yè)，其公司所得稅率可可用15%的特惠征收率；有的將會享有相對的稅收政策，如建立一個新的廣告?zhèn)髅焦净蛸Y詢管理類擅長企業(yè)，運用其個人所得稅稅收優(yōu)惠政策，將服務費、代辦費、宣傳費、咨詢費、業(yè)務費向其輸出；有的將會有虧本的狀況，如回收一個當初虧本比較嚴重的企業(yè)，開展所得稅的稅收抵免。歷經(jīng)左右實際操作以后，再運用這種關聯(lián)企業(yè)與原先的關鍵公司產(chǎn)生關聯(lián)方交易，運用價錢的高與低開展轉(zhuǎn)讓定價，人為因素地造就出避稅室內(nèi)空間來。

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